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楼房买卖市场调节和控制重点转向压缩牟取利益空间 调节和控制思路走向短期

By admin in bbingamezone注册官网 on 2019年4月9日

摘要:题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,房子是用来住的,不是用来炒的这一定位不会改变――
图为深圳市龙华区…

北京10月23日 –
始自去年9月30日的中国本轮房地产调控已满一周年,调控措施不断加码,效果持续显现,今年9月全国房价整体仍处于降温通道,而中共十九大重申“房住不炒”的政策主基调,意味着年内楼市将延续稳中趋缓之势。

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摘要:深圳楼市再放大招,对于符合条件的政策支持性住房、公共租赁住房,最低可五折购房或租房!更重要的是,未来深圳楼市格局将发生重大变化:商品房占比仅四成,保障性住房占比高达六成!
周二 上午,深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多…

  题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变――

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资料图:一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

  深圳楼市再放大招,对于符合条件的政策支持性住房、公共租赁住房,最低可五折购房或租房!更重要的是,未来深圳楼市格局将发生重大变化:商品房占比仅四成,保障性住房占比高达六成!

  图为深圳市龙华区保障性住房项目龙悦居。 新华社记者 毛思倩摄

资料图片:2013年6月,北京,一处住宅建设工地的吊车。REUTERS/Kim
Kyung-Hoon

“9·30”政策落地一年后 百余城市跟进收紧

  周二上午,深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标:

  当前,仍有许多城市不断出台房地产调控措施,表明“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变,地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时,作为长效机制建设的重要一环,住房租赁市场也在稳步发展。

从国家主席习近平在十九大的报告内容以及住建部部长王蒙徽的表态来看,当前的房地产调控力度短期内不会放松,“四限”(限购、限贷、限价、限售)措施暂无退出可能,部分城市可能因楼市过热再遭“打地鼠”,同时长效机制的轮廓愈加清晰,预计更多城市将推出租购并举的配套措施。

楼市调控重心转向压缩牟利空间

  至2035年,深圳拟筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,占比约60%,而商品房占比只有40%。

  多地出台楼市调控措施

“调控效果有望继续影响2017年四季度市场,10月开始将有更多的城市进入同比房价出现下调的趋势中。”中原地产首席分析师张大伟称,调控政策带来的一二线城市房价拐点全面出现,最近三年,15个热点城市连续两个月出现全面停涨,深圳、上海、成都同比下跌,北京等接近持平。

业内人士称,房地产调控思路已从短期走向长期

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  4月份至5月份是房地产传统销售旺季。国家统计局公布的数据显示,5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟总结,5月份,各地继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。

他进一步指出,在一二线持续调控、出现部分城市降价的情况下,三四线依然支撑了整体市场。这种手术刀式的分类调控,是历史第一次实现了市场的精准调控,不一刀切。

近日,8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求加强相关调控措施,包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让,注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。此前几天,石家庄、重庆、南宁等七城同时收紧调控。

  由于高房价,“来了就是深圳人”被戏改成“来了深圳就是惠州人”。从5月份深圳楼市成交数据来看,二手房成交量连续三个月回升,楼市似有回暖之意。此刻,深圳再发楼市改革新政颇有意味。

  中原地产首席分析师张大伟注意到,进入6月份,一些城市的房地产市场仍相对活跃,楼市调控政策仍在陆续出台。“五一”前后被住房和城乡建设部约谈的12个城市都发布了调控措施。

“所以未来的楼市依然会是分化的,调控政策也将继续坚持‘打地鼠’。”张大伟表示。

自去年“9·30”楼市政策落地以来,房地产调控收紧已持续一年,迄今为止,全国已有超过100个县级以上城市跟进。从限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举,房地产调控已经从最初的对量的管控,转向压缩牟利空间,打击投机行为,促使住房向居住属性回归。

  券商中国记者注意到,此次征求意见稿的重大意义在于对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。意味着,深圳现有市场的供应结构将会被重塑。

  6月4日,两城宣布限售措施――湖北省宜昌市宣布,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。江苏省徐州市规定,市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易。

根据中国国家统计局周一公布数据测算,今年9月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升6.3%,连涨24个月,但涨幅连续第10个月收窄,低于上月的8.3%;环比上涨0.2%,连涨29个月,涨幅与前月持平。

显效 房地产市场持续降温

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  6月5日,两城发布住房政策――深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。天津市人民政府发布《进一步做好房地产市场调控工作的通知》,要求加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格追责问责。此外,还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作,确保房地产市场稳定供应等。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,9月70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,热点城市新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

2016年9月30日,北京率先出台房地产收紧政策,给当时火热的市场浇下一盆凉水。迄今为止的一年间,全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

  更令市场关注的是,深圳一直都是我国的改革先锋,1987年12月1日,中国的第一次土地拍卖就诞生在深圳,中国第一次房改大幕也由此拉开。深圳本次楼市改革新政,能否影响或传播至其它省市,成为市场最为关注的话题。

  6月13日,浙江省嘉兴市发布新政明确指出,房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源,不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出,在未取得商品房预售许可证前,房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

据其介绍,70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。初步测算,9月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示,本次调控与以往历次调控相比,涉及面广,“基本上涉及房地产开发的所有环节,包括土地供应、房屋销售,以及开发企业融资端与购房人购房端的金融调控等,而且力度远超以往调控”。

  重点一:住房供应结构生变,商品房占比仅四成

  行业人士普遍预计,调控将继续保持高压态势,房价一旦出现过快上涨苗头,各地还将继续出台调控政策。

国家主席习近平在十九大报告中强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

在各地调控措施不断升级的作用下,燥热的房地产市场明显降温,逐步回归稳定。国家统计局数据显示,2016年9月,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市,超过4%的多达11个,同比涨幅超过20%的城市有12个。其中,合肥、厦门同比涨幅高达47%,南京为43%,上海新建住房价格同比上涨39.5%,深圳同比上涨34.5%,北京同比上涨30.4%。二手房价格方面,合肥同比上涨50.1%,北京同比上涨40.5%,上海同比上涨37.4%,厦门同比上涨37%,深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。

  深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系,确立租购并举下,各类住产的硬性供应指标:

  根据市场变化调整政策

住建部部长王蒙徽周日在十九大新闻发布会上表示,房地产调控成效显现,市场总体保持稳定,预计四季度全国楼市延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

一年后,国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示,环比涨幅超1%的仅桂林一地,已没有同比涨幅超过20%的城市。

  1、市场商品住房,占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主,面向符合条件的各类居民供应,租售结合。

  国家统计局的最新数据表明,5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。

中国股市地产类指数早盘收跌0.67%,沪市大盘基本持平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2016年“9·30”政策出台后,住宅市场迅速降温,交易量在去年最后三个月稳定下滑。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调确立下来后,调控不断收紧,交易量下滑趋势延续到2017年。

  2、人才住房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

  值得注意的是,一直保持调控高压态势的热点城市总体趋稳,一些三四线城市市场反而相对更加活跃,上涨趋势较为明显。如5月份,70个大中城市中,东北、中西部地区的房价上涨相对集中,这些城市有很多是三四线城市。近来发布调控措施的城市也有很多是三四线城市。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图: tmsnrt.rs/2la7rID

国家统计局新闻发言人刘爱华表示,房地产市场经过去年以来的调控,效果不断显现,热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制,今年8月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。同时,去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点。

  3、安居型商品房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前三四线楼市需求的集中释放有着很多深层次原因。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位,这意味着购房者支付能力提升。二是一些地方前期推行了去库存举措,从政策上利于楼市。三是居民有改善住房愿望,提升房屋品质有很大的空间,这也是市场的正常需求。

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图: tmsnrt.rs/2xZkcvJ

生变 房地产租赁时代正在开启

  4、公共租赁住房,占住房供应总量的20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30—60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

  “在这些因素的作用下,有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求,在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”邓郁松说,当然这其中也存在一些投机性需求,需要格外关注。

**调控不放松**

2016年年底,中央首提要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度,让房地产政策悄然发生变化。

  这意味着,深圳现有市场的供应结构将会被重塑,人才房、安居房、公租房的供应占比将达到六成。

  “从2015年的全面‘去库存’,到2016年‘因城施策去库存’,再到2017年底部分三四线城市和县城‘去库存’,三四线城市自2015年以来‘去库存’已持续近三年。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为,当前全国商品住宅库存已基本降至2012年末的水平,“去库存”取得了明显成效。这些过去积极“去库存”的城市,一旦市场出现供需不平衡情况,极易引发房价上涨风险,应该适当调整政策,避免市场变化之后,“去库存”政策继续发挥作用,反而助推房价过快上涨。

在传统旺季的“金九”,中国不少地区进一步加码楼市调控政策,最引人注目的是重庆、长沙、南宁、贵阳等近十个二线城市在9月第四个周末密集出台包括限售在内的新政,以遏制楼市投机,分析人士普遍预计,从十九大传递的信号看,对楼市投机行为的抑制不会放松。

今年5月,住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。7月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举,租售同权。随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,正式开启我国租房时代。

  重点二:保障性住房不少于100万套

  稳步推进租赁市场建设

“本期无论环比或同比,均继续呈现三线城市增幅最快、二线次之、一线最慢的情形。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹称,这与房地产调控持续从紧和针对性纠偏分不开。

方正证券分析师任泽平表示,截至目前,我国已有20余个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

  2018年至2035年,深圳住房发展的主要目标是:

  在调控的同时,房地产长效机制建设也一直备受关注。其中,大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前,各地纷纷出台政策,大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例,北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

她指出,目前实行限售措施的城市已累计超过50个,从地区指向上看,多是针对短期楼市出现异动的地区进行的定向纠偏。靴子落地,打破了部分市场预期对调控是否可能在“9·30”这个时间窗口转向的猜测,保持了政策的连续性和稳定性。

库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给,库存压力大的省份则强调利用好存量用地。多数省份允许改建商品房用于租赁,并加快培育专业租赁企业,鼓励房企转变为租购并举型。

  到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  6月15日,北京市《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》正式发布实施。很多北京市民认为,《意见》回应了市场需求、社会呼声,顺应了城市战略定位和产业发展转型的需要,对于有效解决城市运行和服务保障行业务工人员基本居住问题意义重大。

与此同时,9月央行营管部对北京地区上调首套房贷利率明确表示支持,多地监管部门要求银行对个人经营性和消费性贷款变相入市的情况展开排查。9月全国首套房贷款平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍。夏丹指出,上调首套房贷利率的范围可能继续扩大,个人按揭贷款政策将继续从严。

以北京、上海为代表,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划,首次单列租赁住房用地:五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,占比21.7%。上海新五年的供地计划,商品房用地2000公顷,租赁用地也达1700公顷。

  第一阶段(近期),2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套;

  这是北京市在发展租购并举房地产市场上迈出的重要一步。不仅如此,北京市曾明确提出,在2017年至2021年,将新供应各类住房150万套以上,其中租赁住房50万套,主要在集体建设用地上建设。此外,北京市住房城乡建设委还会同金融管理部门,针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款需求特点,积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定具体融资方案,将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

中原的张大伟也表示,限售事实上就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

针对13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,国土部相关负责人表示,希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  第二阶段(中期),2021—2025年建设筹集各类住房45万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套;

  近日,上海市住房租赁公共服务平台启动上线试运行。据介绍,该平台建成后,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化,同时为规模化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

他预计,限售未来将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售,核心分布特点是,房价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

转向 调控思路渐从短期走向长期

  第三阶段(远期),2026—2035年建设筹集各类住房83万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

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