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【bbingamezone注册官网】四线城市并未有前途,一线城市会有房屋

By admin in bbingamezone官网 on 2019年4月1日

来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

编者:每每谈及逃离北上广深的话题,几乎清一色的都是关于一线城市房价太高无法忍受所以离开。这让笔者非常诧异,难道一线城市的价值,在你的眼中有且只有房子吗?这样的人生,的确可悲了些。作为在中国一二三四线城市全部生活工作过的过来人,企创网(ID:ckshikong)今天想给迷茫的朋友们聊一聊这个话题。

摘要:一边是人口外流但土地供应严重过剩的三四线城市,一边是外来人口大量流入但土地供应十分紧张的一二线大城市,在过去一段时间,土地市场一直存在着这样的供需错配。
如何解决这个问题?人地挂钩是一个重要途径。
国家发展改革委(下称发改委)发展规划司负责…

导 读

28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

首先是一线城市,小创曾在北京生活工作过一段时间,当时住在北五环以北,工作在南三环,每天上下班路上的时间就有三四个小时。那是几年前,小创刚刚毕业,从事的是图书出版行业。收入很低,时间很长,好在单位当时提供住宿,虽然是地下室,但也算是能省下一笔不小的开支。

  一边是人口外流但土地供应严重过剩的三四线城市,一边是外来人口大量流入但土地供应十分紧张的一二线大城市,在过去一段时间,土地市场一直存在着这样的供需错配。

房价最高的京沪更认可超大面积的豪宅, 二线城市更偏向面积与区位的兼顾。

不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

在上海、广州、深圳也都曾有过小住,时间或短或长不等。由于笔者个人性格的原因,对于缺乏历史底蕴的城市往往没有办法真正喜欢得起来。所以四座一线城市中,上海和深圳和笔者并不算对脾气。而北京和广州中,北京由于地理、气候、政治、人口等等因素,小创也算不上非常喜欢。最后剩下的广州,恰巧是笔者最喜欢的一线城市。环境宜居、思维开阔、交通便利、底蕴厚重,最重要的三点,第一是政治气息不那么重,第二是生活气息特别浓,第三是人口并不算那么臃肿(这里是相比其它三个一线城市而言)。如无意外,小创还是打算过段时间重回广州去工作生活的。

  如何解决这个问题?“人地挂钩”是一个重要途径。

研究员 / 马千里、邱娟

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其次是二线城市,小创工作过的二线城市有南京、杭州、武汉、青岛、大连、沈阳;小住过的有天津、成都、重庆、宁波、苏州、西安、长沙等等。两者两加,基本上就是中国全部的二线城市了。不同于一线城市其实非常相似的工作环境,二线城市的差异就比较明显了,甚至可以说是五彩斑斓。比如其中的南京,就是企创网最喜欢的城市,也是二线城市中生活和工作最久的地方。原因其实和喜欢广州类似,文化底蕴厚重,生活气息浓郁,而且经济环境也蒸蒸日上。在二线城市中,强二线和弱二线的差别还是比较明显的,以南京杭州这样的强二线城市来看,可以预见在不远的将来,它们即将成为新的一线城市。而弱二线城市,往往根基还并不算太稳,未来还有一定的变数也未尝可知。

  国家发展改革委(下称“发改委”)发展规划司负责同志日前介绍城镇化情况时表示,今年我国将全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,结合上年度农业转移人口落户情况,调整完善2017年度土地利用计划指标分配办法。

随着人们对于居住环境要求的逐步提升,加上二胎政策的刺激,居民改善需求日益旺盛。尤其当前房价水平相对稳定,有一定资金实力的置业者逐渐将改善提上日程。为对当前的改善需求有深入的了解,本文以八个典型一二线城市为研究对象,对2018年成交的改善产品的面积段、区域进行深入分析,进而为各房企未来产品开发提供参考建议。

夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

最后是三线城市,其实谈到三线城市时,我们更多就不要去考虑它的经济情况,职场发展等等事情,而是考虑宜居水平,环境水平。三线城市小创去的有点多,差不多近百座是有的,其中最好的,还是在长三角和珠三角这个大城市圈里的小城市。比如常州、嘉兴、绍兴、中山、珠海、惠州等等。由于地理位置的优越性,这些小城市往往交通非常便利,生活气息也比较浓郁,人文自然景观也很不错。大富大贵的很少,安逸富足的很多,是很多不愿意接受一线城市高压力生活的朋友,最佳的选择方式。

  厦门市房地产中介行业协会副会长王崎对第一财经记者表示,未来在土地供应方面,一二线热点城市的土地红线应适当放宽,将周围三四线城市的土地指标转移到一二线热点城市。从而在满足一二线城市发展需要的同时,促进三四线城市的集约化发展。

为便于研究,本文改善需求的总价分界线是以该城2018年商品住宅成交均价*改善面积来界定,房价收入比较高的京、沪、深改善面积120平方米,房价收入比相对较低的广州、杭州、苏州、成都、南京改善面积150平方米。

大家都知道,恒大对于宏观大趋势的把握异常精准,所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

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  中原地产首席市场分析师张大伟说,过去几年对大城市都是提出要严控边界,减少土地供应,但现在则是顺应人口流动变化,增加大城市的土地供应,“这是楼市调控思路的一个重大变化。”

京、沪豪宅产品更为畅销,成都、杭州改善产品仅7%低于120m?

接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

一线城市的最大魅力,在于开阔和机会;任何曾经在一线城市工作过的小伙伴们,都会感受到一线城市丰富的工作机会。你可以在这座城市里找到各行各业,自由选择和发展。而一线城市也永远都是变化最先开始展现的地方,你可以发现每天都有变化在发生,每天都有机会在被发现。更为关键的,是一线城市其实更公平,虽然它也有门槛,但是相较小城市它却更重能力和勤奋。我们时长可以看到在一线城市拼搏多年后一日逆袭的故事,但是这种故事在小城市却是很少能够看得到的。

  “人地挂钩”政策

对比八个典型一二线城市改善需求特点,可见最畅销的均为120-160m?的三房、四房产品。不过分城市来看,一线城市和二线城市120-160m?产品成交套数占比存在较大差距,北、上、广、深占比相对较低,而苏杭等二线城市占比均在50%以上。

四线城市没有未来

二线城市的最大魅力,在于潜力和特色;一座城市在人口多到一定程度时,其实城市本身的特色就会变得非常模糊,或者可以说有些庸俗。上海和深圳其实就是典型的大城市的典范,它和世界上的所有大城市是非常相似的。而二线城市则非常不同,它们多是分布在中国各个省份的省会城市。当人们提到南京,提到杭州,提到武汉,提到长沙,提到成都时,往往是在大脑中会浮现出一些非常个性鲜明的形象的,这也恰恰就是二线城市最大的魅力所在。而随着时间的进一步推进,一定会有强二线城市逐渐成为新的一线城市,而这对于年轻人而言,就是最大的潜力机会所在。

  过去很长一段时间,我国实行“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略,土地供给向三四线城市倾斜,与人口向大都市圈集聚的趋势背离。由于这种供需错配,部分一二线城市土地供应不足,房价泡沫化严重,而三四线城市土地供给严重过剩,土地浪费、效率低下十分严重。

值得注意的是,北京和上海160m?以上产品成交占比处于极高水平,以北京为例,160m?以上产品成交占比高达47.2%,大面积豪宅产品更为畅销。

我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

三线城市的最大魅力,在于安逸和舒适;如果你没有宏大的梦想和强烈的进取心,其实大城市并不十分适合你。你只是想求得一份安稳自在,但是在大城市里每天都充斥着激烈的竞争和压力。那么这个时候,假如你把目光转移到三线城市,我想你会非常惊喜。仍旧拿小创自己举例,在三线城市工作生活那段时间,应该是小创人生中非常安逸富足的时光,也是非常值得被铭记的一段回忆。

  因此,实施“人地挂钩”,才能与人口的流动态势和实际需求相吻合。

就120m?以下的刚改产品来看,广州比重最高,高达49.5%,其次是深圳和上海,这一比重均在30%以上;而北京和其余四个二线城市刚改占比均处于低位,均处于16%以下,尤其是成都和杭州,刚改比重均在7%以下。

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  去年12月召开的中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房地产价格上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

受中心区域高房价和土地稀缺制约,京沪改善需求显着外扩

在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

一线城市居高不下的房价,归根结底还是由供求关系决定。全国十几亿人口全都盯着总面积不到中国1%的四个一线城市,土地资源必然稀缺,价格也相应只会不停上升。一直持续到中国经济逐渐增长乏力,北上广深常驻人口不断下降,那时的房价才会真正有可能降下来。但是关于这件事,着实有些太遥远,并不建议大家去等待。

  住房城乡建设部和国土资源部今年4月1日发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(下称《通知》),提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。《通知》要求,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。

当然,住房改善的方向不仅仅是追求大面积或大空间,而更多地是把城市未来发展规划、住宅地段、环境、生活配套等因素纳入置业综合考虑范畴,以此提升生活品质。

而到了近代工业革命以后,工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源,像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂,一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出,但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里,而财富也是呈现这样一种分布状态。

作为财经媒体人,企创网每天都能看到在不同的媒体之上,渲染和鼓吹逃离一线城市的言论。风格还十分之多样化,有走理性分析路线的,有走感性催泪路线的,有走我有一个朋友路线的,有走破口大骂路线的。但是归根结底只有一句话,一线城市房价太高了,我们买不起。

  在“人地挂钩”的政策之下,已有一些大城市近期加快了土地供应的步伐。

就区位分布来看,基本符合城市空间的圈层理论,由于城市中心内圈层土地供给的稀缺性,以及人们追求最佳配套的要求,改善客群主要选择中间圈层进行置业如北京、上海均是如此。这种趋势一方面与该城市的房价收入比有极大关联,北京、上海房价居于高水平,房价收入比均超23,导致改善需求区位外移,另一方面,也与城市空间结构有关,京、沪“内环”面积相对狭小,土地供应量较少,改善需求的分布重心也势必外移。

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