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四线城市并未有前途,一线城市会有房屋

By admin in bbingamezone官网 on 2019年8月10日

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谨防空心化

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照,而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比,2015
年末深圳房价上涨 89.0%。

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在新一轮的城镇化建设中,中小城市将是发展重点,这或许将影响未来地产行业的布局。

传统意义上,分析楼市往往会考虑新增土地和需求去化之间的关系。然而如今的一线城市,新房已经不是市场的主要组成部分。

无论什么时候,利率变化对于楼市的影响里都是毋庸置疑的。目前,租金回报率和社会无风险利率相差不大。一旦出现基准利率的下行,一线楼市作为稳定现金流可配置资产的意义就十分明显。

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2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

按照中信证券陈聪团队的预计,如果2016年年内10年期国债的利率可以下降到
2.2%左右(假定降息幅度为0.25%,则大约需要3次降息),或至少一年期的国债利率会下降到2%以下,一线城市房价就有明显上涨的可能性。

《90后都开始“朋克养生”了,中国楼市何时能摆脱越调控越上涨的怪圈?》

“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%,同比上涨47.5%(前值上涨44.6%);深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%,同比上涨42.6%(前值上涨38.9%)

另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。从人口规模来看,北京和上海的确已经是全球领先的超级都市。可是,从这两个城市人口占全国人口比例来看,较国际其他大都市的相对人口仍有差距。伦敦的人口占英国全国的16%,莫斯科人口占俄罗斯全国人口的
9%,但北京和上海人口加总也只占到全国人口的不到 4%。

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他认为,三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢,另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家,中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大,但在我国,目前这一差距仍十分悬殊。

虽然中国总人口极为庞大,北京、上海可以容纳全国
16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能,和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。

此外,具体到一线城市来看,北京等地拆迁成本高昂,上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市,既缺乏未开发的建设用地,也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”,在三大一线城市的核心区域,土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨,但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

尽管如此,一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于,目前特大城市的开发强度已经很高,可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下,一二线城市的房价很有可能进一步推高。

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而从节奏上来看,如果上半年出现一次降息,一线城市楼市可能有超预期的表现。一旦房屋租金回报加上购房人的资金成本发生小幅有利变动,就很可能推动二手供给下降,需求却增加,从而推动房价上涨(三四线楼市的供给不取决于二手房的卖家,且三四线城市潜在供给极大,不存在房价明显上涨的可能性)。

不,我有信心打的不是我的脸,而是炒房客的脸,因为从土地资源来看,中国的一二线城市根本不是没地方建房子,而是有地方不拿出来建房子,也就是说这种供求紧张的局面,是地方政府人为制造出来的稀缺。

“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

物极必反?涨速过快或带来房价回撤

改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

中央城镇化工作会议提出,要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照,而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比,2015
年末深圳房价上涨 89.0%。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%,同比上涨47.5%(前值上涨44.6%);深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%,同比上涨42.6%(前值上涨38.9%)

《多城出现降价潮,市场底部要来了?》

在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

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当然,当社会普遍预期不会再降息时,一旦降息迟迟不能落地,就可能刺激二手供给放大,需求回落。一线楼市发展到今天,单个房屋的价值动辄500万甚至1000万以上,买家和卖家的慎重程度明显增加。尤其是在这个市场的卖家和买家对货币政策的力度存在分歧时,一旦央行的态度明确,就很可能对房价产生不小的影响。

夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

据中原地产统计,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿,同比上涨119%,而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

而除了房价飙升之外,一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道,2015年在中国经济大环境放缓的背景之下,上海平均地价依然上涨了38%。

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这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

此外,具体到一线城市来看,北京等地拆迁成本高昂,上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市,既缺乏未开发的建设用地,也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”,在三大一线城市的核心区域,土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨,但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

届时既缺乏充足的刚需、又没有充足的购买力的三四线城市,还能够拿什么来支撑高昂的房价呢?

三四线城市楼市轨迹

首先对比一、二手房交易规模来看,新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模,且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年,深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍;北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍,商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此,即便土地交易规模有所增长,其对应一二手总需求也不会很大。

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

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