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佳兆业:被会计准则推延的旧改王 土土地价格值重估藏玄机

By admin in bbingamezone官网 on 2019年4月20日

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

杨国强海外行
碧桂园联手香港财团7.7亿元登陆伦敦来自观点地产新媒体的原创专栏

交出了一份意料之中的靓丽财报之后,碧桂园需要做出一个重要的抉择:是继续在这条赛道悠然奔跑?还是换一条赛道自我谋新。

面包财经

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该项目的成功收购意味着碧桂园海外版图的继续扩大,至此,碧桂园海外布局的项目将多达7个,包括马来西亚、澳洲、香港和伦敦。

碧桂园的答案是后者。

佳兆业集团日前披露了2018年业绩。

撰文|张银银

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财报数据显示:公司年内总收入387.05亿元,同比增长18.1%;核心净利润约47.29亿元,同比增长高达
303.8%。在已经公布2018年业绩的大中型内房股中,核心净利增速位居前列。

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

观点地产网 声势最浩大的时候,碧桂园$碧桂园$
位于马来西亚的森林城市曾一举拿下中央电视台元旦晚会和元宵晚会的独家冠名权,现在碧桂园再入英伦。

数据来源:碧桂园年报 腾讯财讯整理

佳兆业是一家拥有独特气质和核心竞争力的房地产公司。翻查历年财报:佳兆业的营收、利润、土地储备和可售货值集中在粤港澳大湾区,尤其集中在深圳、广州两个一线城市;在大湾区旧城改造方面,拥有接近20年项目经验,是国内最早聚焦旧改的房企之一。

如今,碧桂园位于马来西亚,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

近日,据英国媒体报道,由碧桂园和包括一家香港基金在内的投资者组成的投资财团,以8000多万英镑的价格,从英国开发企业Lindhill和Galliard手中买下了位于东伦敦的住宅开发地块Ailsa
Wharf。

近期,碧桂园披露了2018年财报,公告显示,碧桂园营业收入约为人民币3790.8亿元,同比增长约67.1%。毛利润约为人民币1024.8亿元,同比增长约74.3%。净利润约为人民币485.4亿元,同比增长约68.8%。股东应占利润约为人民币346.2亿元,同比增长32.8%。股东应占核心净利润约人民币341.3亿元,同比增长38.2%。

受益于粤港澳大湾区强劲的经济增长、核心城市人口净流入、公司充足的可售货值和独特市场定位,在2018年房地产宏观调控趋严的大背景下,合约销售额和销售面积仍迅速增长,增幅超过当期已经确认的营收增幅,平均售价亦有所提升。

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida
Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

Ailsa Wharf位于东伦敦Bow Creek地区的Ailsa
Street,该项目为重建项目,计划重建为以住宅为主的混合型项目,并于2017年底获得了规划建设许可。

这是意料之中的成绩单。高盛指出,碧桂园2018财年的业绩符合预期,相比同行的估值折让实际并不合理,并重申将其列入确信买入名单。

根据业绩报告披露的数据:2018年总合约销售金额达700.59亿元,同比增长56.7%;总合约销售面积383.66万平方米,同比增长37.7%;合约销售平均售价同比增长13.8%至18,261元/平方米。

但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

根据规划,面积为6.2英亩的地块将建设共13栋建筑,层高在3-17层间不等。具体包括提供合计785个居住单元,其中包括556套私人住宅、229套保障房和4套别墅;另外还将配套有3万平方英尺的商业空间,6725平方米公共区域,包括地块中央位置的大型公园、沿河步道以及一个小型公园;该项目施工计划于2018年开始,第一批住宅将于2021年交付。项目建成后总价值为4亿英镑。

除了高盛之外,瑞信、摩根大通、摩根士丹利等一众投行均给出“维持增持”的评级,目标价在17.17港元至17.5港元之间。

由于在旧城改造领域深耕细作,佳兆业的土地储备含金量比较高。截止2018年底,拥有约2400万方土地储备,但是,还有约3000万平方米旧改项目,没有包括在2400万平方的统计口径之内。

不过不得不佩服,森林城市广告之火,我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友,在国内买了五星级的家还不够,还想去外头买。

该项目的成功收购意味着碧桂园海外版图的继续扩大,至此,碧桂园海外布局的项目将多达7个,包括马来西亚、澳洲、香港和伦敦。从项目的数量来看,目前碧桂园在马来西亚拥有4个项目、在澳洲布局1个项目,而香港和伦敦则分别为2个和1个。

财报发布之后,碧桂园的股价连续四日上涨,截止发稿,碧桂园报价12.42港元/股,相比一众投行的目标价,仍有将近40%的空间。

业绩发布会上披露的数据显示:对于旧城改造项目,公司估计近中远期总货值或高达1.8万亿,为长期发展奠定基础。较高的权益占比,为佳兆业在项目层面进行股权融资、降低集团负债率、改善流动性提供了较为充裕的空间。

关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

马来西亚是碧桂园最早触及也最为重视的海外市场,根据观点地产新媒体早前报道,2011年12月碧桂园公告宣布,已与马来西亚房地产公司Mayland设立了合营公司,合营公司将主要从事马来西亚拿地相关事宜,并将土地开发成住宅或商业物业。

碧桂园将以什么支撑起40%的预期空间?

核心净利润飙升3倍,展现利润率弹性

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

Mayland集团实际控制人实为香港巨富邱达昌,另一身份即香港老牌开发商远东发展的董事会主席,而马来西亚置地公司是其私人在国外进行房地产投资开发的企业。

意料之中的成绩单

佳兆业集团是一家以深圳为根据地,辐射至珠三角、长三角、环渤海等发达经济区的发展商,集团收入主要包括物业销售;租金收入;物业管理;酒店及餐饮业务;戏院、百货店及文化中心业务;水路客货运业务及其他。

1、2015:成功进军海外市场

此后,碧桂园在海外市场的动作主要围绕着马来西亚展开,目前在马来西亚的项目包括前述的森林城市、位于柔佛州的碧桂园·金海湾、雪兰莪州的加影项目和万挠项目。

2018年的碧桂园并不轻松。

2018年,佳兆业集团核心净利润录得逾3倍的增长,重要的驱动力来自于报表确认的销售收入增长和核心利润率的提升。

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

在这四个项目中,碧桂园最引以为豪的当属森林城市,这个由四个填海岛屿组成的“庞然大物”占地近14平方公里,几乎相当于半个澳门的面积。

2016年,碧桂园销售规模突破3000亿元,跻身中国房企前三甲;2017年碧桂园销售规模突破5500亿元,坐上中国房企“头把交椅”;2018年上半年碧桂园业绩突破4000亿元稳居第一,超出第二名千亿元销售额。

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自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

根据规划,这个庞大的“产城项目”总投资将超2500亿元,碧桂园计划用20年时间将其打造成为容纳几十万人口的项目,计划发展的8个产业则分别是旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技以及绿色与智慧产业。

能否守住头把交椅成为本次年报的关注点之一。

财报显示:2018年,集团销售物业年度收入约360.81亿元,同比增长15.6%,占集团总收入的93.2%。增长主要由于确认收入的售价由2017年的约13923元/平方米增加至2018年的约17209元/平方米。

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在2015年底正式对外发布之后,碧桂园亦砸下重金为该项目造势,曾一举拿下中央电视台元旦晚会和元宵晚会的独家冠名权。很快,森林城市的开售将碧桂园海外项目发展带入鼎盛时期,2016年森林城市的总销售额已达180亿元。

财报数据显示,至2018年12月31日止年度,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米。

前期较低的土地成本和销售单价提升,提升了佳兆业集团2018年的利润率水平。集团毛利率同比增长约1.5个百分点至28.8%,年度毛利约111.29亿元,同比增长24.6%。核心净利润率提升幅度更大,由上一年的3.6%上升8.6个百分点至12.2%,这使得佳兆业的核心净利润录得303.8%的年度增长,达到47.29亿元。

接着,碧桂园2015年报的主席报告说,年内,积极实施海外拓展战略,务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

不过,后来森林城市项目变得低调,而碧桂园亦将目光放到了近处的港岛,去年合计花费30亿港元收购了香港的两处物业。

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2018年的财务表现,体现出佳兆业的一个特征:利润率弹性较大,即便是在报表确认的销售面积温和增长的情况下,由于售价提升,可以更大幅度的提高盈利能力。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

2017年6月1日,碧桂园全资附属公司豪华发展以6.1亿港元的交易对价收购位于香港九龙的重建物业,该物业位于新九龙内地段第3715号、第3715号A区、第3715号E区、第3715号F区、第3956号、第3957号及第3958号。

数据来源:碧桂园、万科、恒大2018年报

速动比率提升,负债率下降:有进一步去杠杆潜力

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

3个月后,碧桂园的间接全资附属公司显意国际以24.41亿港元收购Ease Mind
60%股权,该公司拥有的资产为位于香港马鞍山白石耀沙路(沙田市地段第601号)的地皮,面积约为2.81万平方米,估计总建筑面积为4.31万平方米,将用于发展住宅项目。@今日话题

从增速上来看,碧桂园的销售金额和销售面积同比增幅为31%及23%,远超行业平均水平。此前中指研究院数据指出,2018年,全国商品房销售额和销售面积增速为12.2%和1.3%。

此前,市场对于佳兆业集团一个比较大的担忧在于较高的财务杠杆率和流动性,这也是压制公司估值的一个重要因素。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

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值得注意的是,自2018年7月起,碧桂园仅公布权益销售数据,不再公布全口径销售数据?按照房企的“惯例”,如果仅仅披露权益销售金额,则意味着主动把属于合作对象的销售额剔除在外。

根据业绩发布会,集团净负债率(借款总额减货币资金再除以权益总额)从2017年的300%下降到2018年的236%,并计划在2019年内将净负债率下降到200%以内。

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

如果按照全口径算,根据第三方统计机构克而瑞的统计数据,2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元,蝉联销售冠军,并领先第二名1000多亿。

但其实对于住宅开发业务占比业务较大的房企,更具参考价值的负债率指标是扣除预收款(根据新会计准则,部分房企已更改为合同负债)之后的负债率。原理在于,房企已经收取的购房款,即便购房者已经全款付清,只要交房手续没有全部完成,在资产负债表上,这些购房款仍然被记为负债。但实际上,这些购房款在绝大部分的情况下既不产生利息,也会随着交房手续的完成而转变为报表可确认的营收。房企的这种特性,在客观上推升了按照常规方法计算的净负债率。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

如果销售数据体现的是房企的奔跑能力,而资金流、负债率和杠杆率则是投资者更关心的指标,这一指标体现的是房产公司的“身体状况”。

对房企而言,扣除预收款及合同负债的资产负债率,更具参考价值。根据wind以及公司财报整理,恒碧万融四大一线房企该指标大致处于75%到88%的区间。

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财报显示,2018年,佳兆业资产负债率(分子及分母均剔除预收款及合同负债)下降2.82个百分点至约80.86%。

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

其中现金流是决定房企兴衰存亡的关键因素之一。最新财报显示,截止2018年,碧桂园权益物业销售现金回款约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%,连续三年实现正净经营性现金流。

数据对比显示,佳兆业的此项关键负债率实际上低于融创、碧桂园和恒大三巨头,只比以财务稳健著称的万科高出约5个百分点。

海外土地储备方面,年报表示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分,约62%在建,34%已经预售。

此外,截至2018年12月底,公司可动用现金余额约2425.4亿元,占总资产比例达到14.9%。同时,现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍,此外另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用。

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